Bugün ülkemizde alýnan konutlarýn %40’ý konut kredisi ile alýnýyor (Konut Satýþ Ýstatistikleri, Mart 2015). Krediyle ev alanlarýn sayýsý bu kadar artmýþken alacaðýnýz evin krediye uygun olup olmadýðýný önceden kontrol etmeniz çok önemli bir hal aldý.

 

Hesapkurdu´nun haberine göre diyelim ki bankaya kredi için baþvurdunuz ve talebiniz onaylandý. Bu durumda banka, seçtiðiniz evin deðerini belirlemek için masrafý size ait olmak üzere eve bir deðerleme uzmaný göndererek konutun krediye uygun olup olmadýðýný ekspertiz raporuyla tesciller. Konutun krediye uygun olmamasý durumundaysa hem ekspertiz raporuna verdiðiniz parayý (ortalama 500 TL) hem de zamanýnýzý boþuna harcamýþ olursunuz.

 

Bu durumda “Krediye baþvuru yapmadan önce evin krediye uygun olup olmadýðýný anlayabilir miyiz?” sorusu akla takýlýyor. Yazýmýzda bu soruya cevap vermeye çalýþacaðýz. Ayrýca bu konu sadece konut kredisi kullananlarý deðil nakit olarak konut alacaklarý da kapsamakta. Çünkü eðer nakit olarak aldýðýnýz evin krediye uygun olmadýðý sonradan ortaya çýkarsa daha sonra satmanýz zorlaþacaðý için fiyatý benzer özelliklere sahip bir eve göre daha düþük olacaktýr.

 

“Tecrübemize göre bir konut eðer krediye uygun deðilse ayný özelliklere sahip ancak krediye uygun bir konuttan aþaðý yukarý

 

%20-40 arasý daha düþük bedellerle el deðiþtirmekte.”

Krediye uygunluk sorusunun cevabý yeni bir inþaattan mý yoksa ikinci el bir binadan mý ev aldýðýnýza göre deðiþir:

 

 

Yeni yapýlarda hem denetimlerin sýký olmasý hem de müteahhit firmanýn kredili olarak satma ihtimalini gözden çýkarmak istememesi yüzünden mevzuata aykýrýlýk ile çok sýk karþýlaþýlmýyor. Fakat dikkat edilmesi gereken birkaç husus mevcut:

 

1- Konutun belirli bir tamamlanma oranýna sahip olmasý gereklidir. Bankalara göre bu oran deðiþiklik göstermekle birlikte %80’in tamamlanmýþ olmasý gerekir. Bazý bankalar daha düþük tamamlanmýþ oranlarýný kabul edip verecekleri azami kredi tutarýný bu orana düþürürler. Eksperler tamamlanma oraný üzerinden konutun fiyatýný belirlediði için konut tamamlanmadan ekspertiz aþamasýna geçmenizi tavsiye etmiyoruz.

 

2- Dubleks dairelerin tek bir daire olarak kullanýlacak þekilde yapýlmasý gereklidir. Projeye aykýrý olarak ikinci kata bir kapý açýp farklý ve baðýmsýz bir daire haline getirilmesi durumunda konut kredisi kullanamazsýnýz.

 

3- Otopark, depo vb. ortak kullaným alanlarýnýn alacaðýnýz konuta herhangi bir þekilde dahil edilmemiþ olmasý gereklidir. Ortak kullaným alanlarýndan tüm kat maliklerinin hakký olduðundan dolayý alýnacak konuta ortak kullaným alaný dâhil edildiyse ister kredi ile alýn ister nakit konutu almamanýzý tavsiye ediyoruz. Çünkü kat maliklerinden birinin þikâyeti durumunda çeþitli sýkýntýlar ve hatta yýkým kararý ile karþýlaþabilirsiniz. Bu durumda eksper tarafýndan ek yapýlanma olduðu için fiyat düþük belirlenebilir veya kredi uygun olmadýðý belirtilebilir.

 

4- Almak istediðiniz konutun niteliði tapuda “mesken” olarak geçmelidir. Dükkan, depo vb. niteliklere sahip olmasý durumunda konut kredisi kullanýlamaz. Tapuda niteliði “dükkan” olarak geçmesi durumunda ancak ticari nitelikli kredi kullanabilirsiniz. Bu durumda da vergilendirme ve azami kredi tutarý konusunda dezavantajlý kurallara tabi olursunuz.

 

 

Eski yapýlarýn krediye uygunluðu yapýldýðý tarihe ve þartlara göre deðiþiklik gösterir. Özellikle 10 yýl ve öncesinde yapýlan binalarda mevzuatta çok deðiþiklik olduðu için krediye uygunluk konusunda sýkýntýlarla karþýlaþýlmakta. 

 

1- Almak istediðiniz konutun tapu türü kat ittifaký veya mülkiyeti olmalý ve tapuda niteliði “mesken” olarak geçmelidir. Bu niteliklerden herhangi birinin eksik olmasý durumunda konut kredisi kullanamazsýnýz. Bu bilgilerin tamamýna konutun tapu senedinin ortasýndaki “baðýmsýz bölüm” kýsmýndan ulaþabilirsiniz.

 

2- Alacaðýnýz konutun belediye tarafýndan onaylanmýþ plan ve projeye uygun olmasý gereklidir. Kat mülkiyeti konutun tamamen projeye uygun olduðunu, kat irtifaký ise en azýndan inþaatýn projeye uygun olarak baþladýðýný göstermektedir. Eðer zaman içerisinde konutta projeye aykýrý deðiþikler yapýlmýþsa, eksper konutun krediye uygun olmadýðýný belirtebilir.

 

3- Otopark, depo vb. ortak kullaným alanlarýnýn herhangi bir þekilde alýnacak konuta ek olarak dâhil edilmemiþ olmasý gereklidir. Yukarýdaki sebeplerle bu durumda eksper tarafýndan ek yapýlanma olduðu için fiyat düþük belirlenebilir veya kredi uygun olmadýðý belirtilebilir.

 

4- Konut üzerinde herhangi bir haciz kaydý olmamalýdýr. Almak istenen konutun üzerinde haciz kaydý olmasý durumunda banka haciz kaydý tapudan kalkana kadar herhangi bir kredi iþlemi yapmayacaktýr.

Özellikle sýk karþýlaþýlan ve konut kredisi kullanmanýza engel teþkil eden durumlardan bahsetmeye çalýþtýk. Konut almak için araþtýrma yapanlar iyi bilir ki kendi þartlarýnýza uygun konut bulmak bazen çok uzun zaman alabiliyor. Bu kadar arayýþtan sonra bulduðunuz evin krediye uygun olup olmadýðýný önceden deðerlendirirseniz boþuna vakit ve nakit kaybýna uðramazsýnýz.